Rethinking Residential Property Ownership for Foreigners

Residential property ownership for foreigners (WNA) discourse which has been echoed since the era of President SBY, seems will become a reality soon in President Jokowi era today. From macro perspective this policy predicted to potentially inject fresh blood to the domestic property industry which being lethargic.

Correspondingly, the potential revenue of Luxury Goods Sales Tax (PPnBM) from this property sector, expected to narrow down the target-realization tax shortfall which estimated approximately about 120 trillion in 2015 due to the slipping of income tax revenue from oil and gas sector as the result of it’s decreased world market prices.

The pros and cons of this emerging discourse related to the micro level. Various groups of counter boils down to one issue, concerns to head-to-head competition with the supply of citizens (domestic) residential properties. The foreigners financial strength suspected to be a disincentive for developers to build those citizens residential properties.

While the pro dismissed the concerns. Citing the number of expatriates working in various MNC has only reached about 100 thousand people, this market niche is still too shallow to bust all developers out from that sector.

Regulation’s Opportunity Cost 

However, once the policy is open, who can guarantee there will be no spillover effect within the next 1-2 years ?. We should not neglect the opportunity cost aspect also. Proposed incentives in the form of equal property ownership status between foreigners and citizens indeed can actually implicates inequality if there is no deeper analysis.

In the ASEAN region, Singapore government provides the housing needs of it’s population consisting of citizens and expatriates with strict rules related to property ownership, The Residential Property Act (RPA). 80% of residential properties owned by the government (HDB, Housing and Development Board, http://www.hdb.gov.sg) .

Only the remaining 20% owned by private and can be purchased by both expatriates, PR (Permanent Resident) and NR (Non-Resident). Ownership still limited to a flat in the building (apartment/condo) whose minimum 6 floors. Not landed-property. PR Expatriates also obtained a license to buy a second/resale HDB unit in an apartment with the terms he/she have become PR for at least 3 years.

The right must not be obtained by "free". Singapore government "forced" PR expatriate "deposited" the number of specific funds in their own accounts per month through Central Provident Fund (CPF) scheme managed by the government. These funds come from expatriate’s salary cuts and some proportional gift by the company where he/she work in. Funds in the account can only be withdrawn when retirement at the age of 55 years or under certain emergency conditions.

Assertiveness Restrictions

Liability incurred by a PR expatriat is exactly the same as it does by other Singapore citizens. But in terms of the rights such as the status of property ownership and other public services received (from government), PR expatriates still get "second grade" services, after the citizens. Meanwhile, NR expatriates could be categorized as a PR and also obtained the right to buy HDB flats if he/she had been invested at least S $ 2 million (approximately 20 billion rupiah in exchange rate 1 S $ = Rp. 9.800, -) in some specific business criteria in Singapore.

In the other case, Malaysia governmenr through MM2H (Malaysia My 2nd Home) program launched since 2002, has attracted many people from China and Europe to migrate there. This program synergized with the liberalization of the property market policy. So, they not only can rent (lease), even at some specific zones in Malaysia, they can have a complete bungalow with land (landed-bungalow).

The federal government of Malaysia per May 1, 2014, set that both PR and NR expatriates can only own the property with a minimum selling price of RM 1 million. However, the state of Selangor revised these rules in just a span of 3 months as (www. themalaysianinsider.com).

Selangor state per 1 September 2014 revised the minimum selling price up to RM 2 million (nearly 7 billion rupiah in the exchange rate of 1 RM = Rp. 3.350, -) in a residential zone in it’s region. This also applies to participants of MM2H program. As the largest Malaysian state economically and home to the central government, Putra Jaya city and the capital city, Kuala Lumpur, Selangor’s policy change will have a great impact for liberal property ownership regime (for foreigners) in Malaysia as a whole.

Lesson learned

In the context of small country as Singapore, (direct) government intervention policy options in the residential property market for foreigners, proved to be a policy with the smallest opportunity cost. Compared with the release to the private sector. Indeed, the Singapore government poured huge costs in the supply of HDB as it’s consequence.

However, imagine how much capital gain derived from the velocity of money "deposited" by PR expatriates while in 2011 has reached 540 thousand in number. Additionally, even with stringent requirements, Singapore listed on 3rd rank as expats haven in the world at 2013 according to the HSBC survey (www.bbc.com).

On the other hand, we need some regulations that are prepared seriously. Not a regulation on the pragmatic consideration or short-term interests. Not a regulation "forced" to being revised again in a matter of months as Malaysian case either. Obviously, not because we are contra-foreign. But at least we do not “sell out” our valuable assets to foreigners too cheap.

Davy Hendri

Islamic Economics Lecturer at FEBI Department at IAIN Imam Bonjol Padang 

Researcher at The Pocin Institute of Economics, Depok