Wacana kepemilikan properti residential oleh WNA (foreigners) yang sudah bergaung sejak era Presiden SBY, tampaknya akan segera menjadi kenyataan pada era Presiden Jokowi saat ini. Dari sisi kepentingan makro, kebijakan ini diprediksi berpotensi menyuntikkan darah segar kepada industri properti domestik yang sedang lesu.
Sejalan dengan itu, potensi penerimaan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) sektor properti ini, diharapkan mempersempit shortfall target-realisasi pajak yang tahun 2015 ini diperkirakan sekitar 120 triliun akibat melesetnya penerimaan PPh migas sebagai dampak melorotnya harga migas di pasar dunia.
Pro-kontra terhadap wacana ini bermunculan terkait tataran mikro. Berbagai kalangan yang kontra bermuara pada satu isu, kekhawatiran akan kompetisi head-to-head dengan supply properti perumahan warga (domestik). Kekuatan finansial WNA ditengarai akan menjadi disinsentif bagi para developer untuk membangun perumahan warga.
Sementara pihak yang pro menampik kekhawatiran itu. Dengan alasan jumlah ekspatriat yang bekerja di berbagai MNC baru mencapai sekitar 100 ribu orang, ceruk pasar ini masih terlalu dangkal untuk membuat semua developer bergeming.
Opportunity Cost Regulasi
Namun, sekali kebijakan ini terbuka, siapa yang bisa menjamin tidak akan ada dampak spillover dalam jangka 1-2 tahun ke depan ?. Kita juga tidak boleh abai dengan aspek opportunity cost. Usulan insentif berupa persamaan status kepemilikan properti antara foreigners dengan warga justru bisa berimplikasi ketidakadilan jika tanpa penelisikan lebih jauh.
Dalam kawasan ASEAN, Singapore menyisiasati kebutuhan perumahan bagi populasi yang terdiri dari warga dan ekspatriat dengan aturan ketat terkait kepemilikan properti, The Residential Property Act (RPA). 80 % residential properti dimiliki pemerintah (HDB, Housing and Development Board, http://www.hdb.gov.sg)..
Hanya 20 % sisanya yang dimiliki private dan bisa dibeli ekspatriat PR (Permanent Resident) maupun NR (NonResident). Kepemilikan itupun dibatasi pada flat dalam bangunan (apartment/condo) minimal 6 lantai. Bukan landedproperty. Eskpatriat PR juga memperoleh ijin membeli sebuah second/resale unit pada apartemen HDB dengan syarat telah menjadi PR minimal selama 3 tahun.
Hak itu tentunya tidak diperoleh secara “cuma-cuma”. Pemerintah Singapore “memaksa” ekspatriat PR “menitip”kan sejumlah dana tertentu pada akun mereka sendiri melalui skema Central Provident Fund (CPF) yang dikelola pemerintah. Dana ini berasal dari potongan gaji dan bantuan perusahaan tempat bekerja para ekspatriat setiap bulan. Dana pada akun tadi hanya bisa ditarik setelah berumur 55 tahun atau dalam kondisi darurat tertentu.
Ketegasan Restriksi
Beban kewajiban yang ditanggung eksptariat PR ini persis sama seperti halnya warga Singapore lainnya. Namun dari sisi hak; status kepemilikan properti dan layanan publik lainnya (dari pemerintah), eskpatriat PR tetap mendapat layanan “kelas 2”, setelah warga. Sementara itu, ekspatriat NR bisa dikategorikan sebagai PR dan juga memperoleh hak membeli flat HDB jika telah berinvestasi dalam bisnis di Singapura sedikitnya S $2 M (mendekati 20 Milyar rupiah dalam kurs 1 S $ = Rp. 9.800,-).
Pada kasus lain, Malaysia melalui program MM2H (Malaysia My 2nd Home) yang dicanangkan sejak 2002, berhasil menarik banyak individu asal China dan Eropa untuk bermigrasi ke sana. Hal ini disinergikan dengan kebijakan liberalisasi pasar properti. Bukan hanya sekedar bisa menyewa (lease). Bahkan pada beberapa zona tertentu di Malaysia, anda bisa memiliki bungalow lengkap dengan tanahnya (landed-bungalow).
Pemerintah federal Malaysia per 1 Mei 2014, menetapkan ekspatriat PR dan NR bisa memiliki properti dengan harga jual minimum RM 1 M. Namun, negara bagian Selangor merevisi aturan kepemilikan properti bagi foreigners (PR dan NR) itu hanya dalam rentang 3 bulan sejak ditetapkan (www.themalaysianinsider.com).
Negara bagian Selangor per 1 September 2014 merevisi harga menjadi minimum RM 2 million (mendekati 7 Milyar rupiah dalam kurs 1 RM= Rp. 3.350,-) dalam zona residential di wilayahnya. Hal ini juga berlaku bagi partisipan program MM2H. Sebagai negara bagian Malaysia terbesar secara ekonomi dan menjadi rumah bagi pusat pemerintahan, kota Putra Jaya dan ibu kota, Kualalumpur, kebijakan Selangor akan berdampak besar bagi rejim liberalisasi kepemilikan properti bagi foreigners di Malaysia secara keseluruhan.
Lesson learned
Dalam konteks negara semungil Singapore, opsi kebijakan intervensi lansung pemerintah dalam pasar properti residential bagi foreigners, terbukti sebagai kebijakan dengan opportunity cost terkecil. Dibandingkan dengan melepas kepada sektor private. Memang, pemerintah Singapore menggelontorkan biaya besar dalam penyediaan HDB sebagai konsekuensinya.
Namun, bayangkan betapa besarnya capital gain yang diperoleh dari perputaran uang “titipan” ekspatriat PR yang pada tahun 2011 saja telah mencapai 540 ribu orang. Tambahan, walau dengan persyaratan ketat, Singapore tercatat di peringkat ke-3 sebagai surganya ekspatriat di dunia tahun 2013 versi survey HSBC (www.bbc.com).
Di sisi lain, kita memerlukan regulasi yang dipersiapkan secara serius. Bukan regulasi atas konsideran pragmatis kepentingan jangka pendek. Bukan regulasi yang “terpaksa” direvisi lagi dalam hitungan bulan seperti nasibnya di Malaysia. Jelas, bukan pula karena kita anti-asing. Setidaknya kita perlu menunjukkan bahwa aset-aset berharga kita tidak dijual “mudah dan murah” kepada foreigners dan dunia.
0 komentar :
Posting Komentar